บทความกฎหมาย

คู่มือเจ้าของหอพัก: กฎหมาย ภาษี สัญญา ที่ห้ามพลาด

เผยแพร่ 24 พ.ค. 2569 · อ่าน 9 นาที

เจ้าของหอพักและบ้านเช่าหลายคนทำผิดกฎหมายโดยไม่รู้ตัว — เก็บเงินประกัน 2 เดือน บวกกำไรค่าน้ำ-ไฟ ไม่จดทะเบียนคนต่างด้าวพัก ฯลฯ บางข้อโทษปรับเป็นหลักแสน บางข้อโทษจำคุกได้ บทความนี้สรุป 8 เรื่องสำคัญที่สุด พร้อมอ้างอิงราชกิจจาฯ ตรงๆ ทุกข้อ

สรุปสั้น (TL;DR)

เจ้าของที่ปล่อยเช่า 5 ห้องขึ้นไป ต้องทำตามประกาศ สคบ. 2561 — เงินประกัน/ค่าเช่าล่วงหน้า ไม่เกิน 1 เดือน, ค่าน้ำ-ไฟตามจริงห้ามบวกกำไร
ฝ่าฝืนประกาศ สคบ. — จำคุกไม่เกิน 1 ปี หรือปรับไม่เกิน 100,000 บาท
"หอพัก" ตามกฎหมายคือที่พักนักเรียน/นักศึกษาอายุไม่เกิน 25 ปี — ถ้ารับคนทำงาน คือ "บ้านเช่า" คนละกฎหมาย
ค่าเช่า = เงินได้ ม.40(5) — ต้องยื่น ภ.ง.ด.94 ครึ่งปี + ภ.ง.ด.90 ปลายปี
รับชาวต่างชาติพัก ต้องแจ้ง ตม.30 ภายใน 24 ชั่วโมง (ทำออนไลน์ได้)
เก็บสำเนาบัตรประชาชนผู้เช่า = ข้อมูลส่วนบุคคล ต้องทำตาม PDPA — โทษปกครองสูงสุด 5 ล้านบาท
ล็อคห้อง/ตัดน้ำ-ไฟกดดันผู้เช่า = ผิดอาญา ฟ้องกลับได้ ต้องฟ้องขับไล่ทางศาลเท่านั้น

พ.ร.บ. หอพัก พ.ศ. 2558 — ใครต้องจดทะเบียน?

ก่อนอื่นต้องรู้ว่าธุรกิจของคุณเข้านิยาม "หอพัก" ตามกฎหมายหรือไม่ — เพราะคำว่าหอพักในชีวิตประจำวันกว้างกว่าในกฎหมายมาก

ตามมาตรา 4 — "หอพัก" คือสถานที่รับผู้พักที่เป็น นักเรียนหรือนักศึกษา อายุไม่เกิน 25 ปี เท่านั้น
ถ้าคุณรับ "คนทำงาน" หรือ "บุคคลทั่วไป" — ไม่ใช่หอพักตามกฎหมายฉบับนี้ แต่อยู่ใต้กฎหมายเช่าทรัพย์ทั่วไป + ประกาศ สคบ. แทน
หอพักที่เข้านิยามต้อง จดทะเบียน กับนายทะเบียน (พม. หรือหน่วยงานที่กำหนด) และต้องแยกหอชาย/หอหญิงตามมาตรฐาน
ผู้จัดการหอพักต้องผ่านการอบรมและขึ้นทะเบียนตามเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด

โทษ: เปิดหอพักโดยไม่จดทะเบียน — ปรับไม่เกิน 50,000 บาท (มาตรา 53)

⭐ ประกาศ สคบ. 2561 — กฎหมายที่สำคัญที่สุดสำหรับเจ้าของบ้าน/ห้องเช่า

ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2561 — ถ้าคุณปล่อยเช่า **ตั้งแต่ 5 ห้องขึ้นไป** ประกาศนี้คุมคุณเต็มๆ และนี่คือกฎหมายที่เจ้าของหอ "ทำผิดโดยไม่รู้ตัว" มากที่สุด

เงินประกัน เรียกเก็บได้ไม่เกิน 1 เดือน ของค่าเช่า
ค่าเช่าล่วงหน้า เรียกเก็บได้ไม่เกิน 1 เดือน ของค่าเช่า
ค่าน้ำ ค่าไฟ ต้องเก็บ "ตามอัตราที่ผู้ให้บริการเรียกเก็บ" — ห้ามบวกกำไร (หลายเจ้าคิดยูนิตละ 8 บาท ทั้งที่การไฟฟ้าคิด 4–5 บาท → ผิด)
ต้อง คืนเงินประกัน ให้ผู้เช่าทันทีที่สัญญาสิ้นสุด (กรณีไม่มีค่าเสียหายต้องหัก) — ห้ามอ้างเหตุไม่คืน เช่น "ครบกำหนดต้องบอกล่วงหน้า 3 เดือน"
ต้องมี "ใบแจ้งหนี้" ระบุรายละเอียดให้ผู้เช่าตรวจสอบ — ไม่ใช่แค่บอกยอดรวม
ห้ามทำสัญญาที่มีข้อความ "เจ้าของมีสิทธิยึดทรัพย์สินผู้เช่า" หรือ "เปลี่ยนกุญแจ" — เป็นโมฆะตามประกาศ

โทษ: ฝ่าฝืน — จำคุกไม่เกิน 1 ปี หรือปรับไม่เกิน 100,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ (พ.ร.บ.คุ้มครองผู้บริโภค ม.57)

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ — สัญญาเช่า

เรื่องพื้นฐานของสัญญาเช่า — ผู้เช่าค้าง บอกเลิกอย่างไร / สัญญาเกิน 3 ปีต้องทำอย่างไร

มาตรา 538 — เช่าอสังหาริมทรัพย์ต้องมี "หลักฐานเป็นหนังสือ" ลงลายมือชื่อ ถ้าเช่า เกิน 3 ปี ต้อง จดทะเบียน ที่กรมที่ดิน
มาตรา 560 — ผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่า ผู้ให้เช่าต้องบอกกล่าวให้ชำระภายใน เวลาไม่น้อยกว่า 15 วัน ก่อนบอกเลิกสัญญา
มาตรา 566 — สัญญาที่ไม่กำหนดเวลา ต้องบอกเลิกล่วงหน้าอย่างน้อย 1 งวดของการชำระค่าเช่า (เช่นเช่ารายเดือน ต้องบอกล่วงหน้า 1 เดือน)
มาตรา 569 — สัญญาเช่าไม่ระงับเพราะเปลี่ยนเจ้าของ — เจ้าของใหม่ต้องรับโอนสัญญาเดิม (สำคัญมากตอนซื้อ-ขายตึก)

โทษ: ถ้าไม่ทำตาม — สัญญาอาจฟ้องบังคับไม่ได้ในส่วนที่ขัดกฎหมาย / ฟ้องขับไล่อาจล่าช้าเพราะขั้นตอนไม่ครบ

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562

จุดที่เข้าใจผิดกันมากที่สุด — หอพัก/อพาร์ตเมนต์/บ้านเช่า ที่ปล่อยเช่า "รายเดือน/รายปีเพื่ออยู่อาศัย" จัดเป็นประเภท **"ที่อยู่อาศัย"** (ตามแนวตอบข้อหารือกระทรวงมหาดไทย) ไม่ใช่ "พาณิชย์" อย่างที่หลายคนกลัว

ปล่อยเช่า รายเดือน/รายปีเพื่ออยู่อาศัย (หอพัก/อพาร์ตเมนต์/บ้านเช่า) = ประเภท "ที่อยู่อาศัย" อัตรา 0.02–0.10% ของมูลค่าประเมิน (0.02% สำหรับมูลค่าไม่เกิน 50 ล้าน)
ให้เช่า รายวัน หรือใช้เชิงพาณิชย์อื่น (เกสต์เฮาส์/โรงแรม/รายวัน) = ประเภท "อื่นๆ" เพดาน 1.2% — สูงกว่ามาก
การยกเว้น 50 ล้านแรกใช้กับ "บ้านหลังหลัก" ที่เจ้าของมีชื่อในทะเบียนบ้านเท่านั้น — หออาคารให้เช่าถือเป็นบ้านหลังอื่น เริ่มเก็บ 0.02% ตั้งแต่บาทแรก
ชำระภาษีปีละครั้ง — ปกติเดือน เมษายน ของทุกปี (เทศบาล/อบต. แจ้งใบประเมิน)
ถ้าจ่ายช้า โดนเบี้ยปรับเพิ่มร้อยละ 10–40 ของภาษีค้างชำระ
⚠️ บาง อปท./เทศบาลเคยตีความประเภทต่างกัน — ก่อนยื่น ควรเช็คใบประเมินและสอบถามสำนักงานในพื้นที่ให้ชัด

โทษ: ไม่จ่าย / จ่ายช้า — เบี้ยปรับ 10–40% และเงินเพิ่มร้อยละ 1 ต่อเดือนของภาษีค้างชำระ

ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา — รายได้ค่าเช่า

หลายคนคิดว่าค่าเช่าเป็น "เงินส่วนตัว" ไม่ต้องเสียภาษี — ผิด — กรมสรรพากรเช็คได้จากรายการโอน

ค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ = เงินได้ตาม มาตรา 40(5) ประมวลรัษฎากร
หักค่าใช้จ่าย เหมาได้ 30% (สำหรับเช่าโรงเรือน/สิ่งปลูกสร้าง) หรือเลือกหักตามจริง
ต้องยื่น ภ.ง.ด.94 ภายในกันยายน (สำหรับครึ่งปีแรก) และ ภ.ง.ด.90 ภายในมีนาคมปีถัดไป (ทั้งปี)
ค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ ได้รับยกเว้น VAT ตามมาตรา 81(1)(ต) ประมวลรัษฎากร — ไม่ต้องจด VAT ไม่ว่ารายรับจะถึง 1.8 ล้าน/ปี หรือไม่
หัก ณ ที่จ่าย: ถ้าผู้เช่าเป็นนิติบุคคล ต้องหัก 5% ของค่าเช่าและนำส่งสรรพากร — เจ้าของได้ใบ 50ทวิ ไว้ใช้ลดหย่อนตอนยื่นภาษี

โทษ: ไม่ยื่น / ยื่นเท็จ — เบี้ยปรับ 1–2 เท่าของภาษีที่ต้องเสีย และเงินเพิ่มร้อยละ 1.5 ต่อเดือน

ตม.30 — รับชาวต่างชาติพัก ต้องแจ้งใน 24 ชั่วโมง

ข้อนี้คนทำผิดเยอะที่สุดเพราะไม่รู้ — แต่โทษไม่หนัก ดังนั้นปกติเจอตอนตรวจค่อยถูกปรับ

พ.ร.บ.คนเข้าเมือง พ.ศ. 2522 มาตรา 38 — เจ้าของบ้าน/หอ/โรงแรม ต้องแจ้งคนต่างด้าวที่เข้าพักภายใน 24 ชั่วโมง
แจ้งออนไลน์ได้ที่เว็บ สตม. — extranet.immigration.go.th (ฟรี ทำเองได้)
ใช้ได้กับชาวต่างชาติทุกประเภทที่เข้าพัก — รวมถึงคนไทยถือ Passport (กรณีถือ 2 สัญชาติ)
เก็บบันทึกการแจ้งไว้อย่างน้อย 1 ปี

โทษ: ไม่แจ้ง — ปรับไม่เกิน 2,000 บาท ต่อราย (พ.ร.บ.คนเข้าเมือง ม.77)

PDPA — ข้อมูลส่วนตัวผู้เช่า

สำเนาบัตรประชาชน สำเนาทะเบียนบ้าน เบอร์โทร เลขบัญชี ของผู้เช่า — ทั้งหมดคือ "ข้อมูลส่วนบุคคล" ตาม PDPA

พ.ร.บ.คุ้มครองข้อมูลส่วนบุคคล พ.ศ. 2562 — บังคับใช้เต็มรูป 1 มิ.ย. 2565
การเก็บข้อมูลผู้เช่าต้องมี ฐานทางกฎหมาย (เช่น เพื่อปฏิบัติตามสัญญาเช่า) และ แจ้งวัตถุประสงค์ ให้ผู้เช่าทราบ
ห้ามส่งต่อข้อมูลผู้เช่าให้บุคคลที่สาม (เช่น เจ้าหนี้, นายหน้า) โดยไม่ได้รับความยินยอม
ต้องมีมาตรการรักษาความปลอดภัย — ไฟล์สำเนาบัตรเก็บใน Google Drive ที่ไม่มีรหัส = อาจผิด
ผู้เช่ามีสิทธิขอลบข้อมูลเมื่อสัญญาสิ้นสุด (ยกเว้นที่กฎหมายอื่นบังคับให้เก็บ เช่น ภาษี เก็บ 5 ปี)

โทษ: โทษปกครอง: ปรับสูงสุด **5,000,000 บาท** / โทษอาญา: เปิดเผยข้อมูลอ่อนไหวโดยมิชอบ จำคุก ≤ 1 ปี ปรับ ≤ 1,000,000 บาท

ห้ามล็อคห้อง ตัดน้ำ-ไฟ หรือยึดของผู้เช่า

ผู้เช่าค้างค่าเช่า เจ้าของหลายคนใช้วิธี "ล็อคห้อง" หรือ "ตัดไฟ" เพื่อกดดัน — วิธีนี้ผิดอาญา ฟ้องกลับได้

มาตรา 358 ประมวลกฎหมายอาญา — ทำให้เสียทรัพย์ (เช่น เปลี่ยนกุญแจล็อคของผู้เช่า)
มาตรา 362 — บุกรุก (เข้าห้องผู้เช่าโดยไม่ได้รับอนุญาต)
การตัดน้ำ-ไฟกดดัน อาจเข้าข่ายข่มขืนใจ (ม.309) ด้วย
วิธีถูกต้อง: ทำตามมาตรา 560 ป.พ.พ. — บอกกล่าวให้ชำระ ≥ 15 วัน → บอกเลิกสัญญา → ฟ้องขับไล่ที่ศาลแขวง
ศาลแขวง คดีไม่เกิน 300,000 บาท ขั้นตอนเร็วกว่าศาลแพ่ง — ขอคำปรึกษาทนายอาสาฟรีได้ที่สภาทนายความ

โทษ: บุกรุก/ทำให้เสียทรัพย์ — จำคุก ≤ 1 ปี หรือปรับ ≤ 20,000 บาท / ข่มขืนใจ — จำคุก ≤ 3 ปี

ตรวจว่าอัตราคุณถูกกฎหมายไหม — ฟรี

เครื่องคำนวณค่าน้ำ–ค่าไฟของเราเตือนทันทีเมื่ออัตราเกินกว่าที่ประกาศ สคบ. 2561 อนุญาต ใช้ได้สูงสุด 3 ห้อง ไม่ต้องสมัคร

เปิดเครื่องคำนวณ →

ตารางสรุปเช็คลิสต์

กฎหมายสิ่งที่ต้องทำโทษถ้าไม่ทำ

พ.ร.บ.หอพัก 2558จดทะเบียนถ้ารับเฉพาะนักเรียน/นักศึกษา ≤25 ปีปรับ ≤50,000

ประกาศ สคบ. 2561เงินประกัน ≤1 เดือน, ค่าน้ำ-ไฟตามจริงจำคุก ≤1 ปี / ปรับ ≤100,000

ป.พ.พ. ม.560บอกกล่าว ≥15 วันก่อนเลิกสัญญาฟ้องไม่ได้

ภาษีที่ดิน 2562ยื่นและจ่ายในเมษายนเบี้ยปรับ 10–40%

ป.รัษฎากร ม.40(5)ยื่น ภ.ง.ด.94 + ภ.ง.ด.90เบี้ยปรับ 1–2 เท่า

ตม.30แจ้งคนต่างด้าวใน 24 ชม.ปรับ ≤2,000/ราย

PDPA 2562ขอความยินยอม + เก็บข้อมูลปลอดภัยปรับ ≤5,000,000

ป.อาญา ม.358/362ห้ามล็อคห้อง/ตัดน้ำไฟ → ฟ้องขับไล่ทางศาลจำคุก ≤1 ปี

ข้อจำกัดความรับผิดชอบ

บทความนี้สรุปจากตัวบทกฎหมายเพื่อเป็นแนวทางสำหรับเจ้าของหอพัก/บ้านเช่า ไม่ใช่คำปรึกษาทางกฎหมายเป็นรายกรณี — กรณีพิพาทหรือสัญญาที่มีมูลค่าสูง ควรปรึกษาทนายความหรือสำนักงานกฎหมายโดยตรง ตัวเลขโทษ/อัตราภาษีอาจปรับปรุงได้ในอนาคต ควรตรวจกับแหล่งราชการก่อนใช้

คำถามที่พบบ่อย

หอพักนักศึกษา 8 ห้อง ต้องจดทะเบียนตาม พ.ร.บ.หอพักไหม?

ถ้ารับเฉพาะนักเรียน/นักศึกษา อายุไม่เกิน 25 ปี → เข้านิยาม "หอพัก" → ต้องจดทะเบียน (ไม่มีเกณฑ์ขั้นต่ำจำนวนห้องในกฎหมาย) ติดต่อพัฒนาสังคมและความมั่นคงของมนุษย์จังหวัด หรืออบต./เทศบาลในพื้นที่ ค่าธรรมเนียมเริ่มต้นหลักร้อยบาท

อพาร์ตเมนต์ 4 ห้องของฉัน เก็บเงินประกัน 2 เดือนได้ไหม?

ประกาศ สคบ. 2561 บังคับเจ้าของที่มี **5 ห้องขึ้นไป** ดังนั้น 4 ห้องไม่อยู่ใต้ประกาศโดยตรง — แต่ถ้าผู้เช่าฟ้องว่าเงินประกันสูงเกินสมควร ศาลใช้หลักความเป็นธรรมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ได้ คำแนะนำ: เก็บไม่เกิน 1–2 เดือน เพื่อความปลอดภัย

บวกค่าไฟยูนิตละ 8 บาท ผิดกฎหมายจริงไหม?

ผิดประกาศ สคบ. 2561 ข้อ 4(4) — ห้ามเก็บเกินอัตราที่ผู้ให้บริการ (การไฟฟ้า) คิดจริง วิธีปกป้องตัวเอง: เก็บตามจริง + บวก "ค่าบริการ/ค่ามิเตอร์" แยกหัวเป็นรายการเดียวกัน (แต่ค่าบริการต้องสมเหตุสมผล) บางอบต./เทศบาลออกประกาศกำหนดเพดานค่าไฟไว้ ลองตรวจในพื้นที่ตัวเอง

ผู้เช่าค้างค่าเช่า 3 เดือน ล็อคห้องได้ไหม?

ไม่ได้ — เป็นความผิดอาญา (ทำให้เสียทรัพย์/บุกรุก) ผู้เช่าฟ้องกลับได้ วิธีถูกต้อง: ทำหนังสือแจ้งให้ชำระภายใน 15 วัน (ม.560) → ถ้าไม่ชำระ บอกเลิกสัญญา → ฟ้องขับไล่ที่ศาลแขวง ปกติเสร็จใน 3–6 เดือน ค่าธรรมเนียมศาลถูก (คดี ≤300,000 บาท)

เก็บสำเนาบัตรประชาชนผู้เช่าได้ไหม?

ได้ — มีฐานทางกฎหมาย "เพื่อปฏิบัติตามสัญญา" ตาม PDPA แต่ต้อง: (1) แจ้งวัตถุประสงค์เป็นลายลักษณ์อักษร (2) เก็บปลอดภัย ห้ามวางบนโต๊ะหรือแชร์ใน Group LINE (3) ลบเมื่อสัญญาสิ้นสุด (ยกเว้นเก็บไว้เพื่อภาษี 5 ปี) คำแนะนำ: ใช้ระบบ cloud ที่มี encryption ดีกว่าเก็บกระดาษ

ค่าเช่าน้อย ฉันต้องยื่นภาษีไหม?

ถ้ารายได้รวม (รวมเงินเดือน + ค่าเช่า) เกินเกณฑ์ที่ต้องยื่น ตามกฎหมาย คุณต้องยื่น แม้รวมแล้วไม่ต้องเสียภาษี ปัจจุบันเกณฑ์ขั้นต่ำที่ต้องยื่น ภ.ง.ด.90 = รายได้ ≥120,000 บาท/ปี สำหรับโสด หรือ ≥220,000 บาท/ปี สำหรับสมรส — ตรวจกับสรรพากรล่าสุดอีกครั้ง

IslandDorm ช่วยเรื่องกฎหมายอย่างไรบ้าง?

ระบบช่วยปฏิบัติตามกฎหมายอัตโนมัติ: (1) ออกบิลค่าน้ำ-ไฟ "ตามมิเตอร์จริง × อัตราที่กำหนด" — สอดคล้องประกาศ สคบ. (2) เก็บสำเนาบัตรผู้เช่าบน Supabase Cloud (ISO 27001) ตาม PDPA (3) ออกใบเสร็จ/ใบกำกับเงินประกันที่ตรวจสอบได้ (4) ประวัติบิลทุกใบเก็บ 90 วันหลังยกเลิก ใช้เป็นหลักฐานในศาลได้

แหล่งอ้างอิง (Sources)

จัดการหอพักให้ถูกกฎหมายแบบไม่ต้องคิด

IslandDorm ออกบิลตามจริง เก็บข้อมูลผู้เช่าตาม PDPA — ทดลองใช้ฟรี 30 วัน

เริ่มทดลองใช้ฟรี

← กลับหน้าหลัก