เจ้าของหอปรึกษากัน

ผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า เจ้าของหอทำไงดี?

เผยแพร่ 28 พ.ค. 2569 · อ่าน 9 นาที

ผู้เช่าค้างมา 2 เดือน ทักไปก็อ่านแล้วไม่ตอบ ใจนึงอยากตัดไฟให้รู้สำนึก อีกใจก็กลัวทำผิดกฎหมาย — ปัญหานี้เจ้าของหอเกือบทุกคนเคยเจอ และคุณไม่ได้ใจอ่อนเกินไป บทความนี้สรุปให้ครบ: อะไรทำได้ อะไรทำแล้ว 'ผู้เช่าฟ้องกลับได้' ขั้นตอนที่ถูกกฎหมายจริงๆ และวิธีป้องกันไม่ให้เกิดซ้ำ — อ้างอิงกฎหมายจริงทุกข้อ

สรุปสั้น (อ่าน 30 วินาที)

ห้ามตัดน้ำตัดไฟ ล็อกห้อง หรือขนของออกเอง แม้ผู้เช่าค้างจริง — ผิดกฎหมาย ผู้เช่าฟ้องกลับได้ (มีคำพิพากษาฎีกายืนยัน)
ขั้นตอนถูกกฎหมาย: หนังสือเตือนให้จ่ายใน 15 วัน → หนังสือบอกเลิกสัญญา → ฟ้องขับไล่ที่ศาล (ตาม ป.พ.พ. มาตรา 560)
ฟ้องขับไล่ใช้เวลาเฉลี่ย 6–12 เดือน ค่าใช้จ่ายราว 15,000–50,000 บาท — ป้องกันไว้ก่อนคุ้มกว่าเยอะ
ทวงได้ แต่ห้ามข่มขู่ ห้ามประจาน ห้ามบอกคนอื่นว่าเขาเป็นหนี้ (พ.ร.บ.ทวงถามหนี้ 2558)
ป้องกัน 90% ด้วยสัญญารัดกุม + เก็บเงินประกัน + ระบบเตือนบิลอัตโนมัติตั้งแต่วันแรก

4 อย่างที่ "ห้ามทำ" เด็ดขาด (แม้ผู้เช่าค้างจริง)

เจ้าของหอหลายคนทำสิ่งเหล่านี้เพราะเข้าใจว่า "ห้องเป็นของเรา ทำไมจะทำไม่ได้" — แต่กฎหมายมองว่าผู้เช่ามีสิทธิครอบครองห้องอยู่ การไปยุ่งกับการครอบครองนั้นด้วยตัวเอง คือการละเมิด และเสี่ยงโดนฟ้องกลับทั้งอาญาและแพ่ง:

ตัดน้ำ–ตัดไฟ เพื่อบีบให้ย้ายออก

เป็นการละเมิดสิทธิการอยู่อาศัย อาจเข้าข่ายข่มขืนใจผู้อื่น ทำได้ก็ต่อเมื่อสัญญาสิ้นสุดถูกต้องแล้วหรือศาลสั่งขับไล่แล้วเท่านั้น

เปลี่ยนกุญแจ / ใส่กลอน / ปิดประตูไม่ให้เข้าห้อง

ตัดสิทธิเข้าถึงทรัพย์สินของผู้เช่า เข้าข่ายความผิดฐานบุกรุก (ป.อาญา มาตรา 362) — มีคำพิพากษาศาลฎีกายืนยันชัดเจน

ขน / ยึด / กักของในห้องไว้เป็นตัวประกัน

แม้ผู้เช่าค้างจริง ก็ขนของเองไม่ได้ ต้องผ่านการบังคับคดีของศาล มิฉะนั้นเสี่ยงผิดลักทรัพย์หรือทำให้เสียทรัพย์

ประจาน / ติดประกาศหน้าห้องว่าค้างค่าเช่า / บอกผู้เช่าคนอื่น

ผิด พ.ร.บ.ทวงถามหนี้ 2558 ฐานเปิดเผยความเป็นหนี้ให้บุคคลภายนอก และอาจเข้าข่ายหมิ่นประมาทอีกกระทง

⚠️ จำง่ายๆ: ตราบใดที่ยังไม่ "บอกเลิกสัญญาถูกต้อง" หรือ "ศาลยังไม่สั่ง" ห้องนั้นยังเป็นสิทธิครอบครองของผู้เช่าอยู่ — เราเข้าไปจัดการเองไม่ได้

ขั้นตอนที่ถูกกฎหมาย 5 สเต็ป (ตามมาตรา 560)

ฟังดูยุ่งยาก แต่จริงๆ ทำตามลำดับได้เลย ที่สำคัญที่สุดคือ "เก็บหลักฐานทุกขั้น" เพราะถ้าต้องถึงศาล หลักฐานคือสิ่งที่ตัดสินแพ้–ชนะ:

1
ทวงด้วยวาจา / ข้อความ อย่างสุภาพ
วันแรกที่เลยกำหนด
เริ่มจากเตือนทาง LINE/โทร ระบุยอดค้าง + วันครบกำหนด เก็บแชตไว้เป็นหลักฐาน — หลายเคสจบแค่ขั้นนี้ บางคนแค่ลืมจริงๆ
2
ส่งหนังสือบอกกล่าวให้ชำระ (เป็นลายลักษณ์อักษร)
เมื่อค้างเกิน ~7 วัน
ระบุยอดค้าง + ให้เวลาชำระ "ไม่น้อยกว่า 15 วัน" ตามที่กฎหมายกำหนด ส่งทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับหรือ EMS เก็บใบตอบรับไว้
3
ส่งหนังสือบอกเลิกสัญญา
หลังพ้น 15 วัน
ถ้าครบ 15 วันแล้วยังไม่จ่าย ส่งหนังสือบอกเลิกสัญญาอย่างเป็นทางการ ระบุวันสิ้นสุดสัญญา + ขอให้ส่งคืนห้อง ส่งแบบเดียวกับขั้นที่ 2
4
ยื่นฟ้องขับไล่ที่ศาล
เมื่อไม่ยอมออก
ถ้ายังไม่ยอมออก ยื่นฟ้องที่ศาลแขวง (ทุนทรัพย์ไม่เกิน 300,000 บาท) หรือศาลจังหวัด เอกสาร: สัญญาเช่า, หลักฐานค้างชำระ, หนังสือทุกฉบับ — เฉลี่ยทั้งคดี 6–12 เดือน ค่าใช้จ่ายราว 15,000–50,000 บาท
5
บังคับคดี + หักเงินประกัน
หลังศาลมีคำสั่ง
เมื่อศาลสั่งขับไล่แล้ว เจ้าพนักงานบังคับคดีจะดำเนินการได้ (รวมถึงขนของออก) — หลังจบ หักเงินประกันตามที่ค้างจริง + ค่าเสียหายที่มีหลักฐาน ส่วนเกินต้องคืน

💡 ทิป: หนังสือบอกกล่าวกับหนังสือบอกเลิกสัญญา จะรวมส่งเป็นฉบับเดียว (ให้จ่ายใน 15 วัน ไม่งั้นถือว่าบอกเลิก) ก็ได้ ช่วยร่นเวลา — แต่ถ้าไม่มั่นใจรูปแบบ ปรึกษาทนายสักครั้งคุ้มกว่าเขียนเองผิด

ทวงค่าเช่ายังไงไม่ผิด พ.ร.บ.ทวงถามหนี้ 2558

การทวงค่าเช่าก็คือการทวงหนี้ จึงอยู่ใต้ พ.ร.บ.ทวงถามหนี้ พ.ศ. 2558 — ทวงได้ แต่มีเส้นที่ห้ามข้าม เพราะข้ามแล้วจากเจ้าหนี้กลายเป็นผู้ทำผิดทันที:

✅ ทำได้

ทักหา/โทรหาผู้เช่าโดยตรงในเวลาที่เหมาะสม (วันธรรมดา ~08:00–20:00)
แจ้งยอดค้าง วันครบกำหนด และค่าปรับล่าช้าตามที่ระบุในสัญญา
ส่งหนังสือทวงถามในซองปิดผนึกที่ไม่เขียนข้างนอกว่าเป็นการทวงหนี้
เก็บหลักฐานการติดต่อทุกครั้ง (แชต, ใบตอบรับไปรษณีย์)

❌ ห้ามทำ

ข่มขู่ ใช้กำลัง หรือใช้วาจาดูหมิ่น/หยาบคาย
บอก/ประจานความเป็นหนี้ให้คนอื่นรู้ (เพื่อน พ่อแม่ ผู้เช่าห้องอื่น)
ติดประกาศหน้าห้อง หรือส่งไปรษณียบัตร/ซองที่เห็นชัดว่าทวงหนี้
แอบอ้างเป็นทนาย ศาล หรือเจ้าหน้าที่รัฐ เพื่อให้กลัว

ป้องกันไว้ก่อน — ดีกว่าตามแก้ทีหลัง 10 เท่า

เคสค้างค่าเช่าที่ลุกลามถึงศาล เกือบทั้งหมดป้องกันได้ตั้งแต่วันเซ็นสัญญา นี่คือสิ่งที่เจ้าของหอที่ "แทบไม่เคยเจอลูกค้าหนี" ทำเหมือนกัน:

#1เก็บเงินประกันก่อนเข้าอยู่เสมอ (สูงสุด 1 เดือนตามกฎหมาย)

เงินประกันคือกันชนเดือนแรก — คนที่ตั้งใจจะหนีตั้งแต่ต้น มักไม่ยอมจ่ายประกันก้อนนี้

#2สัญญาเช่าเป็นลายลักษณ์อักษร + ระบุค่าปรับล่าช้าชัดเจน

ไม่มีสัญญา = ขึ้นศาลลำบาก ค่าปรับล่าช้าที่ระบุไว้ ทำให้ผู้เช่ารู้ว่าจ่ายช้ามีต้นทุน

#3ออกบิลวันเดิมทุกเดือน + ส่งทันทีต้นเดือน

บิลมาช้า = ผู้เช่าใช้เงินไปแล้ว = เลื่อนจ่าย ความสม่ำเสมอสร้างวินัยการจ่าย

#4ตั้งระบบเตือนอัตโนมัติ วันที่ 5 และ 10

การเตือนซ้ำแบบสุภาพและสม่ำเสมอ ลดยอดค้างได้จริง โดยไม่ต้องเป็นฝ่ายไล่ตามเอง

#5ให้จ่ายผ่าน QR PromptPay + ลิงก์ใน LINE

ยิ่งจ่ายง่าย ยิ่งจ่ายไว — ตัดข้ออ้าง "ยังไม่ว่างไปโอน/ไปจ่าย" ออกไปเลย

คุณไม่ได้เจอคนเดียว — เรื่องเล่าจากวงเจ้าของหอ

3 สถานการณ์ด้านล่างนี้รวบรวมจากเรื่องที่เจ้าของหอเจอบ่อยที่สุด (ไม่ใช่บุคคลจริงคนใดคนหนึ่ง) — เผื่อคุณกำลังเจอแบบเดียวกันอยู่ จะได้รู้ว่ามีคนผ่านมันมาก่อน:

เคสที่เจอบ่อยสุด

ผู้เช่าจ่ายตรงมา 8 เดือน อยู่ๆ เดือนที่ 9 เงียบหาย ทักไปอ่านแล้วไม่ตอบ

"ใจนึงสงสาร เขาอาจตกงาน อีกใจก็กลัวโดนเบี้ยว เราควรใจดีหรือเด็ดขาดดี?"

ส่วนใหญ่คือปัญหาการเงินชั่วคราว ลองคุยตรงๆ เสนอผ่อนเป็นงวด — แต่ทำเป็นลายลักษณ์อักษรไว้ และเริ่มจับเวลา 15 วันตามขั้นตอนคู่ขนานไปด้วย เผื่อไม่เป็นไปตามที่คุย

เคสที่เจ็บที่สุด

ผู้เช่าค้าง 3 เดือน แล้วย้ายออกกลางดึก ทิ้งของพังๆ เต็มห้อง ติดต่อไม่ได้เลย

"อยากขนของทิ้งให้หมดแล้วปล่อยห้องต่อ จะรออะไรอีก เขาก็หนีไปแล้ว"

ใจเย็นไว้ — ถ่ายรูปทุกอย่างเป็นหลักฐานก่อน ส่งหนังสือบอกเลิกสัญญาไปตามที่อยู่ในสัญญา แล้วฟ้อง (เคสผู้เช่าหายตัว ศาลมักสั่งขับไล่เร็ว) หักประกันได้ แต่ห้ามขนของเองก่อนศาลสั่ง

เคสที่กลับตัวทัน

เจ้าของหอใหม่ใจร้อน ตัดไฟห้องผู้เช่าที่ค้าง 2 เดือน ผู้เช่าถ่ายคลิปขู่จะแจ้งความ

"ทำไปแล้วเพิ่งรู้ว่าผิด ทีนี้กลายเป็นเราที่เสี่ยงโดนฟ้องแทน"

รีบเปิดไฟคืนทันที ขอโทษ แล้วกลับเข้ากระบวนการที่ถูกต้อง การยอมถอยหนึ่งก้าวตอนนี้ ดีกว่าไปสู้คดีอาญาที่ตัวเองเป็นฝ่ายผิด

บทเรียนร่วมของทุกเคส: อย่าตัดสินใจตอนโมโห ทำตามขั้นตอน เก็บหลักฐาน แล้วปล่อยให้ระบบทำงาน — คุณจะปลอดภัยกว่าและจบเร็วกว่าเสมอ

คำถามที่พบบ่อย

ผู้เช่าค้าง 1 เดือน ฟ้องขับไล่ได้เลยไหม?

ยังไม่ได้ทันที — ตามมาตรา 560 ต้องส่งหนังสือบอกกล่าวให้จ่ายภายในไม่น้อยกว่า 15 วันก่อน ถ้าครบกำหนดแล้วยังไม่จ่ายจึงบอกเลิกสัญญาและฟ้องได้ การฟ้องโดยไม่บอกกล่าวก่อน ศาลอาจยกฟ้อง

ตัดน้ำตัดไฟไม่ได้จริงเหรอ ทั้งที่เขาไม่จ่ายค่าน้ำค่าไฟเอง?

ไม่ได้ แม้ค่าน้ำค่าไฟเขาจะค้างก็ตาม การตัดเพื่อบีบให้ออกถือเป็นการละเมิดสิทธิการอยู่อาศัยและอาจผิดอาญา ต้องไปตามขั้นตอนบอกเลิกสัญญา/ฟ้องศาลแทน

เงินประกัน 1 เดือน หักหนี้ที่ค้าง 3 เดือนไม่พอ ทำไง?

หักประกันได้เท่าที่มี ส่วนที่เหลือเรียกร้องเพิ่มได้ในคำฟ้องเดียวกัน (ค่าเช่าค้าง + ค่าเสียหาย + ค่าปรับตามสัญญา) ศาลจะพิพากษาให้ชดใช้ แต่การได้เงินคืนจริงขึ้นกับว่าผู้เช่ามีทรัพย์ให้บังคับคดีหรือไม่

ผู้เช่าหนีไปแล้ว ห้องล็อกอยู่ เปิดเข้าไปดูได้ไหม?

ไม่ควรเปิดเข้าไปเองก่อนสัญญาสิ้นสุดหรือบอกเลิกถูกต้อง ให้ส่งหนังสือบอกเลิกตามที่อยู่ในสัญญาก่อน ถ้าจำเป็นเร่งด่วน (เช่น น้ำรั่ว) ควรมีพยานและถ่ายภาพไว้ทุกขั้นตอน

หอเล็กกว่า 5 ห้อง ต้องทำตามกฎ สคบ. ไหม?

ประกาศ สคบ. 2561 (ควบคุมสัญญาเช่า) บังคับกับผู้ให้เช่าตั้งแต่ 5 ห้อง/ยูนิตขึ้นไป หอเล็กกว่านั้นไม่อยู่ในข่ายบังคับ แต่เรื่องมาตรา 560 และ พ.ร.บ.ทวงถามหนี้ ใช้กับทุกขนาด

เขียนหนังสือบอกกล่าว/บอกเลิกสัญญาเองได้ไหม ต้องจ้างทนายไหม?

เขียนเองได้ ขอแค่ระบุยอดค้าง กำหนดเวลา (≥15 วัน) และส่งแบบมีหลักฐาน แต่ถ้าจะถึงขั้นฟ้อง การปรึกษาทนายสักครั้งช่วยให้เอกสารรัดกุมและไม่เสียรูปคดี คุ้มกว่าเสี่ยงเขียนผิดเอง

ตัดปัญหาค้างค่าเช่าตั้งแต่ต้นทาง

IslandDorm ออกบิลพร้อม QR PromptPay ทุกห้องในคลิกเดียว + เตือนผู้เช่าอัตโนมัติ + เห็นห้องไหนค้างทันที — ทดลองฟรี 30 วัน ไม่ต้องใส่บัตรเครดิต

เริ่มทดลองใช้ฟรี

แหล่งอ้างอิง

บทความนี้อ้างอิงกฎหมายและประกาศของทางราชการ — ควรตรวจสอบฉบับล่าสุดหรือปรึกษาทนายสำหรับกรณีเฉพาะของคุณ