How-to

วิธีคำนวณค่าเช่าใหม่ หลัง สคบ. ห้ามเก็บค่าน้ำค่าไฟเกิน

เผยแพร่ 1 มิ.ย. 2569 · อ่าน 6 นาที

ประกาศ สคบ. 2561 ทำให้กำไรจากค่าน้ำ–ค่าไฟหายไปทั้งก้อน — บทความนี้ให้สูตรง่ายๆ 3 ขั้น สำหรับคำนวณว่าควรขึ้นค่าเช่าเท่าไรเพื่อรักษารายได้ พร้อมตัวอย่าง 3 เคสจริง และเครื่องคำนวณที่กรอกเสร็จใน 30 วินาที

สรุปสั้น

สูตรหลัก: (ราคาเดิม − ราคาจริง) × ปริมาณใช้/ห้อง = ส่วนต่างต่อห้อง/เดือน = ยอดที่ต้องขึ้นค่าเช่า
ตัวอย่าง: ส่วนต่างไฟ 2.6 บ./หน่วย × ใช้ 80 หน่วย = 208 บ./ห้อง — ขึ้นค่าเช่า 208 บ./ห้อง เพื่อ break-even
อย่าลืม % — 208 บ. คิดเป็น 7% ของค่าเช่า 3,000 ผู้เช่าจะรู้สึกต่างจาก 4% ของค่าเช่า 5,000
ใช้เครื่องคำนวณฟรีของเรา เพื่อใส่ตัวเลขหอตัวเองและเห็นผลทันที (ลิงค์ท้ายบทความ)

ลองใช้เครื่องคำนวณ — ใส่ตัวเลขหอคุณเอง

ฟรี ไม่ต้องสมัคร ใส่ ~30 วินาที เห็นผลทันที — รองรับทั้งโหมดมิเตอร์และเหมา

สูตร 3 ขั้น — คำนวณค่าเช่าใหม่

สำหรับเจ้าของหอที่เก็บค่าน้ำ–ไฟตามมิเตอร์ (บาท/หน่วย) ทำตามนี้:

1
หา "ส่วนต่างราคา" ต่อหน่วย
ราคาเดิมที่เคยเก็บผู้เช่า ลบด้วย ราคาจริงที่จ่ายให้การไฟฟ้า/ประปา — ทำแยกระหว่างไฟกับน้ำ
ส่วนต่าง = ราคาเดิม − ราคาจริง
2
คูณด้วยปริมาณใช้เฉลี่ย/ห้อง/เดือน
ดูบิลย้อนหลัง 3–6 เดือน เอามาเฉลี่ย — ไฟปกติ 60–100 หน่วย/ห้อง น้ำ 3–7 หน่วย/ห้อง (1 หน่วยน้ำ = 1 คิว; มี/ไม่มี AC ต่างกันมาก)
ส่วนต่าง/ห้อง = (ส่วนต่างราคาไฟ × หน่วยไฟ) + (ส่วนต่างราคาน้ำ × หน่วยน้ำ)
3
ปัดขึ้นเล็กน้อย + เช็ค % จากค่าเช่า
ค่าที่ออกมาเป็นยอดที่ "ต้องขึ้นค่าเช่า/ห้อง" เพื่อรักษารายได้เดิม — ปัดขึ้นเป็นจำนวนเต็มสวยๆ (เช่น 210 → 200 หรือ 220) แล้วคิด % จากค่าเช่าปัจจุบันด้วย เพื่อดูว่ามากเกินจะรับไหวไหม
% = (ยอดที่ขึ้น ÷ ค่าเช่าปัจจุบัน) × 100

💡 ทิป: ถ้าหอคุณเก็บแบบเหมา (ค่าไฟเหมา 500/เดือน) ใช้ตัวเลข "ที่เก็บเหมา" ลบ "ต้นทุนจริงต่อห้อง" (จากบิลการไฟฟ้าหารด้วยจำนวนห้องที่ใช้) แทนได้เลย

3 ตัวอย่างจริง — หอเล็ก กลาง ใหญ่

ใช้สูตรเดียวกัน แต่ขนาดและพฤติกรรมการใช้ต่างกัน:

หอเล็ก (10 ห้อง)

10 ห้อง อัตราเข้าพัก 90% (= 9 ห้อง) ค่าเช่า 2,500 บ. ใช้ไฟ 60 หน่วย/ห้อง ใช้น้ำ 4 หน่วย/ห้อง — เคยเก็บไฟ 7 บ. น้ำ 18 บ. (จริง 4.4 / 18 บ.)

ส่วนต่างไฟ = (7 − 4.4) × 60 = 156 บ./ห้อง
ส่วนต่างน้ำ = (18 − 18) × 4 = 0 บ./ห้อง
รวมส่วนต่าง = 156 บ./ห้อง/เดือน
รายได้หาย = 156 × 9 = 1,404 บ./เดือน → 16,848 บ./ปี

ขึ้นค่าเช่า 156 บ./ห้อง = 6.2% ของ 2,500

หอกลาง (30 ห้อง)

30 ห้อง อัตราเข้าพัก 80% (= 24 ห้อง) ค่าเช่า 3,000 บ. ใช้ไฟ 80 หน่วย น้ำ 5 หน่วย — เคยเก็บไฟ 7 บ. น้ำ 20 บ.

ส่วนต่างไฟ = (7 − 4.4) × 80 = 208 บ./ห้อง
ส่วนต่างน้ำ = (20 − 18) × 5 = 10 บ./ห้อง
รวมส่วนต่าง = 218 บ./ห้อง/เดือน
รายได้หาย = 218 × 24 = 5,232 บ./เดือน → 62,784 บ./ปี

ขึ้นค่าเช่า 218 บ./ห้อง = 7.3% ของ 3,000

หอใหญ่ (60 ห้อง มี AC)

60 ห้อง อัตราเข้าพัก 85% (= 51 ห้อง) ค่าเช่า 5,500 บ. ใช้ไฟ 150 หน่วย น้ำ 6 หน่วย — เคยเก็บไฟ 8 บ. น้ำ 25 บ. (เรทกิจการ)

ส่วนต่างไฟ = (8 − 4.4) × 150 = 540 บ./ห้อง
ส่วนต่างน้ำ = (25 − 18) × 6 = 42 บ./ห้อง
รวมส่วนต่าง = 582 บ./ห้อง/เดือน
รายได้หาย = 582 × 51 = 29,682 บ./เดือน → 356,184 บ./ปี

ขึ้นค่าเช่า 582 บ./ห้อง = 10.6% — เยอะเกินไป ควรผสมกับค่าบริการ/ลดต้นทุน

5 ข้อควรระวัง ก่อนแจ้งผู้เช่า

การคำนวณถูกแต่สื่อสารพลาด เสียผู้เช่าหายไปทั้งห้อง ได้ไม่คุ้มเสีย — ระวังเหล่านี้:

#1อย่าใช้ตัวเลขใช้งานของเดือนที่ผิดปกติ

เดือนร้อนสุด/หนาวสุด ใช้ไฟไม่เหมือนทั้งปี — เฉลี่ย 6 เดือน หรือทั้งปีก่อนหน้าจะตรงจริง

#2อย่าลืมว่า "อัตราเข้าพัก" ไม่ใช่ 100%

หาร 30 ห้องเต็มจะคิดได้สูงเกินจริง — รายได้หายเกิดเฉพาะห้องที่มีคนเช่าจริง ใช้ตัวเลขเฉลี่ย

#3อย่าขึ้นพร้อมกับผู้เช่าเก่ากลางสัญญา

ขัดกฎหมาย — รอครบสัญญา + แจ้งล่วงหน้า 30–60 วัน แต่ผู้เช่าใหม่ระบุในสัญญาใหม่ได้เลย

#4อย่าตั้งค่าบริการสูงโดยไม่มีบริการรองรับ

ถ้า "ค่าส่วนกลาง 500/เดือน" โดยไม่มีบริการจริง = เลี่ยงกฎ ผู้เช่าฟ้องได้เหมือนเก็บค่าไฟเกิน

#5อย่าลืมเช็ค Ft รอบล่าสุด

ค่าไฟ MEA/PEA ปรับ Ft ทุก 4 เดือน ราคาจริงเดือนนี้อาจไม่เท่าปีก่อน — ใช้บิลล่าสุดเป็นเกณฑ์

คำถามที่พบบ่อย

ผู้เช่าจะยอมจ่ายค่าเช่าใหม่ไหม?

ขึ้นกับการสื่อสาร — ถ้าอธิบายด้วยข้อเท็จจริง (กฎหมายใหม่ + ตัวเลขจริง) ผู้เช่าส่วนใหญ่เข้าใจ คนที่อยู่นาน 2–3 ปีมักไม่ย้ายเพราะ 200–300 บาท ค่าย้ายของ + ค่ามัดจำใหม่แพงกว่า

ผมไม่อยากขึ้นค่าเช่า แต่ก็ไม่อยากขาดทุน ทำไงดี?

ลองทาง "ลดต้นทุนจริง" — LED ทั่วตึก (ลดไฟ 30–50%), แก้น้ำรั่ว, ติดโซลาร์รูฟท็อป — ลงทุนครั้งเดียว คืนทุน 2–3 ปี ดีกว่าขาดทุนทุกเดือนยาว

ถ้าค่าใช้ไฟแต่ละห้องไม่เท่ากันมาก ใช้ตัวเลขเฉลี่ยได้ไหม?

ใช้ได้เพื่อ "ประมาณ" ส่วนต่างรวม — แต่ขึ้นค่าเช่าเท่ากันทุกห้องอาจไม่ยุติธรรม ห้องใช้น้อยรู้สึก "จ่ายแทนคนอื่น" — แนะนำติดมิเตอร์ย่อยทุกห้องและคิดตามจริง ปัญหานี้หายไปเอง

เครื่องคำนวณรองรับหอแบบเหมา (ไม่มีมิเตอร์ย่อย) ไหม?

รองรับ — มีโหมด "เหมา" ให้กรอกราคาที่เคยเก็บต่อห้อง/เดือน vs ต้นทุนจริง (บิลรวมหารด้วยจำนวนห้อง) ผลออกเป็นยอดต้องขึ้นต่อห้องเหมือนกัน

อยากขึ้นแบบ "ค่อยเป็นค่อยไป" ครึ่งปีนี้ ครึ่งปีหน้าได้ไหม?

ได้ และเป็นที่นิยมสำหรับหอที่ไม่อยากเสียลูกค้าเก่า — เครื่องคำนวณของเราจะบอกว่า "ถ้าขึ้นแค่ครึ่งเดียว ยังขาดอีกเดือนละเท่าไร" เพื่อช่วยตัดสินใจ

ลองใช้เครื่องคำนวณ — ใส่ตัวเลขหอคุณเอง

เปิดเครื่องคำนวณ

ออกบิลตามจริง — ไม่ต้องคิดเอง

IslandDorm จดมิเตอร์น้ำ–ไฟ คำนวณตามอัตราจริง ออกบิลเป็น PDF/รูป ส่งให้ผู้เช่าผ่าน LINE พร้อม QR PromptPay — ทดลองฟรี 30 วัน

เริ่มทดลองฟรี

แหล่งอ้างอิง

อัตราค่าไฟ/ค่าน้ำที่อ้างอิงเป็นค่าประมาณ — ตรวจสอบกับ MEA/PEA/MWA/PWA ของพื้นที่คุณก่อนคำนวณจริง