สคบ.บังคับคิดค่าน้ำค่าไฟตามจริง เจ้าของหอพักต้องปรับตัวยังไง
เผยแพร่ 1 มิ.ย. 2569 · อ่าน 10 นาที
เจ้าของหอจำนวนมากใช้ส่วนต่างค่าน้ำ–ค่าไฟเป็น "กำไรเสริม" มาตลอด เก็บไฟ 7–8 บาท/หน่วย ขณะที่จ่ายจริง 4 กว่าๆ — แล้วประกาศ สคบ. 2561 ก็มาปิดประตูนั้น หอ 5 ห้องขึ้นไป ห้ามบวกกำไร โทษสูงสุดถึงจำคุก บทความนี้สรุปให้ครบ: กฎพูดว่าอะไร รายได้หายเท่าไร และ 4 ทางที่เจ้าของหอเลือกได้จริงๆ — พร้อมตัวเลขประกอบทุกข้อ
สรุปสั้น (อ่าน 30 วินาที)
- ประกาศ สคบ. 2561 บังคับหอ/อพาร์ตเมนต์ 5 ห้องขึ้นไป — ห้ามคิดค่าน้ำ–ไฟเกินที่ผู้ให้บริการเรียกเก็บจริง
- โทษสูงสุดจำคุก 1 ปี หรือปรับ 100,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ + สัญญาเป็นโมฆะในส่วนที่ขัดประกาศ
- หอขนาดกลาง (30 ห้อง) มักเสียกำไรจากค่าน้ำ–ไฟราว 50,000–80,000 บาท/ปี — เกือบเท่าค่าเช่า 1 ห้องตลอดปี
- ทางออก 4 ทาง: ขึ้นค่าเช่า ขึ้นค่าบริการ ลดต้นทุน หรือผสม — ไม่มีทางไหน "ฟรี" แต่บางทางเจ็บน้อยกว่า
- ผู้เช่าเก่าต้องแจ้งล่วงหน้าตามสัญญา (30–60 วัน) — ผู้เช่าใหม่ระบุในสัญญาใหม่ได้เลย
ประกาศ สคบ. 2561 — สรุปสาระสำคัญ (สำหรับเจ้าของหอ)
ชื่อเต็มคือ "ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2561" — ฟังดูยาว แต่สำหรับเจ้าของหอ จับใจความ 5 ข้อนี้พอ:
- 1
บังคับใช้กับผู้ให้เช่า "ตั้งแต่ 5 ห้อง/ยูนิตขึ้นไป" ไม่ว่าจะเป็นหอพัก อพาร์ตเมนต์ หรือบ้านเช่า — หอเล็กกว่า 5 ห้องไม่อยู่ในข่าย
- 2
ค่าน้ำ–ค่าไฟ ห้ามเก็บเกินอัตราที่การประปา/การไฟฟ้าเรียกเก็บจริง ตามมิเตอร์ที่ใช้จริง — บวกกำไรในส่วนนี้ไม่ได้
- 3
เงินประกัน เก็บได้สูงสุด 1 เดือน + เงินล่วงหน้าได้อีก 1 เดือนเท่านั้น — และต้องคืนภายใน 7 วันหลังย้ายออก หากไม่มีค่าเสียหายค้าง
- 4
สัญญาเช่าต้องมีรายละเอียดครบ (อัตราค่าเช่า ค่าน้ำ–ไฟ ค่าบริการ ค่าปรับล่าช้า ฯลฯ) เป็นภาษาที่อ่านง่าย
- 5
ข้อสัญญาส่วนใดขัดประกาศนี้ ถือเป็นโมฆะ — เก็บเกินไปแล้วผู้เช่ามีสิทธิเรียกคืนได้
⚠️ บทลงโทษ: ผู้ฝ่าฝืน "จำคุกไม่เกิน 1 ปี หรือปรับไม่เกิน 100,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ" และไม่ว่าจะมีข้อความในสัญญาเดิมยังไง ถ้าขัดประกาศ ก็ใช้ไม่ได้
ทำไมข้อนี้ "กระทบกระเป๋า" เจ้าของหอจริงๆ
ในอดีต ค่าน้ำ–ค่าไฟส่วนต่าง คือกำไรเงียบที่ไม่อยู่ในใบประกาศ แต่อยู่ในงบสุทธิ — พอกฎมาบังคับ ส่วนต่างนี้หายไปทันที โดยที่ต้นทุนอื่นไม่ลด:
- หอ 30 ห้องที่เคยเก็บไฟ 7 บ. (จริง 4.4) และน้ำ 20 บ. (จริง 18) เสียรายได้ปีละ ~60,000 บาท
- หอ 50 ห้องเดียวกัน รายได้หายเฉลี่ย ~100,000+ บาท/ปี
- ที่เจ็บคือ: ต้นทุนคงที่ (ค่าน้ำที่หอจ่าย ค่าซ่อม ภาษีที่ดิน) ยังเท่าเดิม — กำไรสุทธิจึงหายเป็นเปอร์เซ็นต์ที่สูงกว่ารายได้หาย
- ผู้เช่าหลายคนรู้กฎนี้แล้ว — เก็บเกินยิ่งเสี่ยงโดนร้อง สคบ./ปกครอง บทลงโทษไม่คุ้มเลยเทียบกับส่วนต่างที่ได้
ตัวอย่างตัวเลขจริง — หอ 30 ห้อง
สมมติหอ 30 ห้อง อัตราเข้าพักเฉลี่ย 80% (= 24 ห้องเช่าจริง) ผู้เช่าใช้ไฟเฉลี่ย 80 หน่วย/ห้อง/เดือน ใช้น้ำเฉลี่ย 5 หน่วย/ห้อง/เดือน (1 หน่วย = 1 คิว = 1,000 ลิตร):
เก็บเดิม vs เก็บตามจริง
| รายการ | เดิม | ตามจริง (สคบ.) |
|---|---|---|
| ค่าไฟ/หน่วย | 7.00 บาท | 4.40 บาท |
| ค่าน้ำ/หน่วย | 20.00 บาท | 18.00 บาท |
| ไฟ × ใช้ 80 หน่วย | 560 บาท/ห้อง | 352 บาท/ห้อง |
| น้ำ × ใช้ 5 หน่วย | 100 บาท/ห้อง | 90 บาท/ห้อง |
| รวมเก็บได้/ห้อง | 660 บาท | 442 บาท |
| ส่วนต่างที่หาย | — | 218 บาท/ห้อง/เดือน |
- รายได้ที่หาย/เดือน = 218 × 24 = 5,232 บาท
- รายได้ที่หาย/ปี = 5,232 × 12 ≈ 62,784 บาท
- ถ้าจะ "ขึ้นค่าเช่า" ชดเชยเต็มจำนวน = 218 บาท/ห้อง (~7.3% ของค่าเช่า 3,000)
- ถ้าขึ้นแค่ครึ่งเดียว (109 บ.) ยังขาด ~2,616 บาท/เดือน
เครื่องคำนวณปรับค่าเช่า ฟรี
อยากใส่ตัวเลขของหอตัวเองดูบ้าง? ลองเครื่องคำนวณฟรีของเรา — กรอก ~30 วินาที เห็นผลทันที
4 แนวทางรับมือ — เลือกที่เจ็บน้อยที่สุดสำหรับหอคุณ
ไม่มีทางไหน "ฟรี" — ทุกทางย้ายต้นทุนไปอยู่ที่ใดที่หนึ่ง คำถามคือย้ายไปที่ไหนแล้วผู้เช่ายอมรับได้ที่สุด:
1. ขึ้นค่าเช่าให้คุ้มส่วนต่าง
คำนวณส่วนต่างต่อห้อง/เดือน แล้วบวกเข้าค่าเช่า — สำหรับผู้เช่าใหม่ ระบุในสัญญาใหม่; ผู้เช่าเก่า ต้องแจ้งล่วงหน้าตามที่สัญญากำหนด (ปกติ 30–60 วัน) และเริ่มใช้ตอนต่อสัญญารอบหน้า
ข้อดี
ตรงไปตรงมา ผู้เช่ารู้ว่ากำลังจ่ายอะไร เห็นในป้ายโฆษณาห้อง
ข้อเสีย
ค่าเช่า "ตัวเลขในป้าย" แพงขึ้น ทำให้แข่งกับหอใกล้เคียงยากขึ้นถ้าเขายังไม่ขึ้นตาม
2. ขึ้นค่าบริการอื่น (ส่วนกลาง/อินเทอร์เน็ต/ขยะ)
ค่าเช่าเดิม + เพิ่มค่าบริการที่อธิบายได้ชัด เช่น Wi-Fi, ทำความสะอาดส่วนกลาง, รปภ., ขยะ — แต่ละรายการต้องมีเหตุผลและคิดราคาสมเหตุสมผล
ข้อดี
ค่าเช่าฐานยังดูถูกในป้าย แข่งกับหอใกล้เคียงได้ + ค่าบริการอธิบายได้
ข้อเสีย
ถ้าค่าบริการสูงผิดปกติ จะดูเหมือนซ่อนกำไรแทน ผู้เช่าเทียบ "ราคารวม" อยู่ดี
3. ลดต้นทุนจริง (LED, โซลาร์, รั่วซึม)
เปลี่ยนหลอด LED, ตรวจน้ำรั่ว, ลดโหลด demand charge, ติดโซลาร์บนหลังคา — ลดบิลที่หอจ่ายจริงให้ใกล้กับที่เก็บผู้เช่าได้
ข้อดี
ช่วยทั้งกำไรและภาพลักษณ์ "หอที่จัดการดี" — ผลคุ้มยาว
ข้อเสีย
ต้องลงทุนก่อน คืนทุนหลายปี ไม่ทันชดเชยปีนี้
4. ผสม — ขึ้นค่าเช่าครึ่ง + เพิ่มค่าบริการครึ่ง
ขึ้นค่าเช่าให้พอแข่งกับตลาดได้ + เพิ่มค่าบริการเล็กน้อยที่อธิบายชัด เช่น ขึ้นค่าเช่า 100 บ. + ค่าบริการ Wi-Fi/รักษาความสะอาด 100 บ. — รวมแล้วยังคุ้มกับส่วนต่างที่หาย แต่ "ตัวเลขในป้าย" ไม่กระโดด
ข้อดี
แรงต้านจากผู้เช่าน้อยที่สุด ป้ายโฆษณายังดูดี งบเข้าใจง่าย
ข้อเสีย
ต้องสื่อสารชัดว่าค่าบริการคืออะไร ไม่ใช่ตั้งลอยๆ
ก่อนเริ่มขึ้น — วิธีสื่อสารกับผู้เช่าให้เจ็บน้อยที่สุด
การขึ้นค่าเช่ากลางสัญญาทำไม่ได้ แต่การ "แจ้งล่วงหน้าก่อนต่อสัญญา" คือสิ่งที่ต้องวางแผน — สื่อสารพลาดเสียผู้เช่าหายไปทั้งห้อง เสียรายได้มากกว่าส่วนต่างที่จะได้:
#1แจ้งล่วงหน้า 30–60 วันก่อนต่อสัญญา เป็นลายลักษณ์อักษร
ผู้เช่ามีเวลาหาเงินเตรียม + หาทางเลือก ลดความรู้สึก "โดนยัด" และตรงตามที่กฎหมายส่วนใหญ่กำหนด
#2อธิบายเหตุผลด้วยข้อเท็จจริง อย่าโทษผู้เช่า
บอกว่ามาจากกฎหมายใหม่ + แสดงตัวเลขจริง ผู้เช่ายอมรับง่ายกว่า "ขึ้นเพราะอยากขึ้น" มาก
#3ใจดีกับผู้เช่าเก่าที่อยู่นาน — อาจให้เรตเดิมไปอีกรอบ
ลูกค้าเก่า 2-3 ปี = ความเสถียร หาคนใหม่ค่าโฆษณา + ห้องว่าง 1 เดือน คุ้มกว่ารักษาเขาไว้
#4เตรียมตอบคำถาม "จ่ายเพิ่มแล้วได้อะไรเพิ่ม?"
ถ้าขึ้นค่าบริการ ต้องแสดงให้เห็นได้ — ปรับ Wi-Fi, ทำความสะอาดส่วนกลางถี่ขึ้น, เปลี่ยน LED ทั่วตึก เป็นต้น
คำถามที่พบบ่อย
หอน้อยกว่า 5 ห้อง ต้องทำตามกฎ สคบ. 2561 ไหม?
ประกาศนี้บังคับเฉพาะหอ/อพาร์ตเมนต์ตั้งแต่ 5 ห้อง/ยูนิตขึ้นไป หอเล็กกว่านั้นไม่อยู่ในข่ายบังคับ — แต่ก็ควรคิดราคาที่อธิบายได้ เพราะผู้เช่ายังร้องกรมการค้าภายในหรือพ่อแม่ของผู้เช่าได้อยู่ดี
ถ้ายังเก็บไฟ 7 บ./หน่วยอยู่ ผู้เช่าเอาผิดได้แค่ไหน?
ผู้เช่ามีสิทธิเรียกคืนส่วนที่เก็บเกิน + ร้องเรียน สคบ. ได้ ถ้าพิสูจน์ได้ว่ามีการเก็บเกินจริง โทษสูงสุดของผู้ให้เช่าคือจำคุก 1 ปี หรือปรับ 100,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ — และข้อสัญญาในส่วนนั้นเป็นโมฆะ
ขึ้นค่าเช่ากลางสัญญาได้ไหม?
โดยทั่วไป "ไม่ได้" — ต้องรอครบสัญญาแล้วต่อใหม่ พร้อมเงื่อนไขใหม่ ระหว่างนั้นต้องคิดค่าน้ำ–ไฟตามจริงแม้สัญญาเดิมจะระบุราคาเก่าไว้ (เพราะข้อสัญญานั้นโมฆะ)
เก็บค่าส่วนกลาง 500 บาท/เดือน แทนการขึ้นค่าเช่า ทำได้ไหม?
ทำได้ ถ้าเป็นค่าใช้จ่ายจริง (Wi-Fi, รักษาความสะอาด, รปภ., ค่าขยะ) และระบุในสัญญาชัดเจน — แต่ถ้าตั้งสูงผิดปกติโดยไม่มีบริการรองรับ จะถูกตีความว่าเป็นการเลี่ยงกฎ และผู้เช่าฟ้องได้
ติดมิเตอร์แยกแต่ละห้องเองได้ไหม?
ได้ และแนะนำให้ทำ — ติดมิเตอร์ย่อยเอง (sub-meter) ใช้คิดบิลตามที่ผู้เช่าใช้จริงได้ แต่ราคา/หน่วยต้องไม่เกินที่การไฟฟ้า/ประปาเรียกเก็บกับหอ ค่าติดตั้งห้องละ ~1,500–3,000 บาท คืนทุนได้ใน 1–2 ปี
เครื่องคำนวณของ IslandDorm ฟรีไหม ต้องสมัครก่อนไหม?
ฟรี ไม่ต้องสมัคร ไม่ต้องกรอกอีเมล เปิดใช้ได้ทันที — ทำเพื่อให้เจ้าของหอวางแผนได้เร็ว ส่วนระบบจัดการหอแบบเต็ม (ออกบิล จดมิเตอร์ ส่งให้ผู้เช่าผ่าน LINE) ทดลองฟรี 30 วัน ไม่ต้องใส่บัตรเครดิต
ให้ระบบช่วยออกบิลตามจริง — ทั้งหอในคลิกเดียว
IslandDorm จดมิเตอร์ คำนวณตามอัตราจริง ออกเป็น PDF/รูปสวยๆ ส่งให้ผู้เช่าผ่าน LINE พร้อม QR PromptPay — เลิกเสี่ยงโดน สคบ. ปรับ ทดลองฟรี 30 วัน
เริ่มทดลองใช้ฟรีแหล่งอ้างอิง
บทความนี้สรุปจากประกาศและกฎหมายของทางราชการ — ตัวเลขค่าน้ำ–ค่าไฟอ้างอิงเดือน มิ.ย. 2569 อาจมีปรับ Ft ตามรอบ ให้ตรวจกับการไฟฟ้า/ประปาประจำพื้นที่ก่อนใช้จริง
- ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจควบคุมสัญญา — ราชกิจจานุเบกษา เล่ม 135 ตอนพิเศษ 35 ง
- พระราชบัญญัติคุ้มครองผู้บริโภค พ.ศ. 2522 (ฉบับล่าสุด) — สคบ.
- อัตราค่าไฟฟ้าประเภทบ้านอยู่อาศัย — การไฟฟ้านครหลวง (MEA)
- อัตราค่าน้ำประปาประเภทบ้านอยู่อาศัย — การประปานครหลวง (MWA)